Fernanda Baldioti 
Comprar um apartamento envolve muito mais do que gostar da localização, do tamanho dos cômodos ou da decoração. Barulho de aviões, pouca iluminação natural, umidade, obras previstas no condomínio e até o movimento da rua em diferentes horários podem transformar um imóvel aparentemente perfeito em uma escolha da qual o comprador pode se arrepender.
Com oito anos de experiência como consultora imobiliária em Portugal, Mariana Vilhena, da Remax Prestige, já acompanhou diferentes situações envolvendo compradores que desconheciam detalhes importantes na hora de escolher um imóvel. A experiência, segundo ela, ajudou a desenvolver um olhar mais atento para identificar sinais que nem sempre aparecem de forma explícita nos anúncios.
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Para quem pretende comprar um apartamento no país, a profissional reúne algumas recomendações que podem ajudar a evitar surpresas antes de fazer uma proposta.
Comece pelo anúncio, mas não confie apenas nele
Antes mesmo de marcar uma visita, vale observar com atenção as fotos e a descrição do imóvel. Alguns detalhes aparentemente banais podem dar pistas sobre características que não aparecem de forma tão direta no anúncio.
Mariana chama atenção, por exemplo, para fotografias de salas em que todas as luzes estão acesas e há sombras no chão. Segundo ela, isso pode ser um indicativo de que o cômodo recebe pouca luz natural.
A descrição do imóvel também merece atenção. Expressões como “prédio tradicional” ou “de traça antiga” podem indicar um edifício antigo, eventualmente sem elevador e com estruturas tradicionais, como o tabique, sistema construtivo que utiliza madeira.
Já quando o apartamento é apresentado como “aconchegante”, a expressão pode ser um eufemismo para uma área menor. Por isso, além das imagens, é importante conferir a metragem e avaliar se ela atende às necessidades de quem pretende morar no local.
Outro ponto pouco observado é a exposição do imóvel ao tráfego aéreo. Para quem busca um endereço em Lisboa, especialmente em áreas próximas ao centro, Mariana recomenda verificar se o prédio está em uma rota de aviões.
Sites de monitoramento de voos, como o Flight Path Noise ou o Flightradar24, podem ajudar o comprador a entender a movimentação sobre a região. Mais importante ainda é fazer a visita em um dia e horário que permitam perceber o nível real de ruído. Uma visita em um domingo de manhã, por exemplo, pode apresentar uma realidade diferente daquela encontrada durante um dia útil.
Na visita, olhe além da decoração
Ao chegar ao apartamento, uma das primeiras coisas que Mariana recomenda observar é a orientação solar. E nem é preciso um equipamento específico: a bússola do celular pode ajudar a identificar a posição do imóvel.
A orientação dos cômodos influencia a quantidade de luz natural, a temperatura e o conforto ao longo do ano. Apartamentos com exposição predominantemente ao norte tendem a receber menos sol e podem ser mais frios e úmidos no inverno. Já uma exposição predominantemente ao sul pode proporcionar maior incidência solar e deixar os ambientes mais quentes no verão.
A exposição Leste-Oeste, ou Nascente-Poente, pode garantir uma distribuição de luminosidade ao longo do dia. Ainda assim, a orientação ideal depende de outros fatores, como a posição das janelas, os edifícios vizinhos e a configuração do próprio imóvel.
Outro documento que merece atenção é o Certificado Energético. O documento faz parte da documentação exigida nas transações imobiliárias e fornece informações sobre o desempenho energético do imóvel. O serviço Casa Pronta, por exemplo, inclui o certificado energético entre os documentos necessários para determinados procedimentos de compra e venda.
A especialista também recomenda atenção a cheiros. Um forte odor de tinta fresca, por exemplo, pode merecer uma investigação mais cuidadosa. Em alguns casos, uma pintura recente pode ter sido feita para disfarçar manchas ou sinais de umidade e mofo.
Por isso, não basta olhar paredes, pisos e móveis. É importante observar cantos, tetos, janelas e áreas próximas a banheiros e cozinhas, onde problemas de infiltração podem aparecer com maior facilidade.
Visite a região em outros horários
Um dos conselhos mais simples de Mariana também está entre os mais importantes: voltar ao endereço em diferentes horários antes de tomar a decisão.
Uma rua aparentemente tranquila às 14h de uma quarta-feira pode ter outra dinâmica em uma sexta-feira à noite. O comprador deve observar o movimento de bares e restaurantes, a circulação de pessoas, o trânsito, a facilidade para estacionar e até o nível de ruído.
A recomendação vale especialmente para quem está comprando o imóvel para morar, já que a experiência cotidiana dependerá não apenas do apartamento, mas também da vizinhança.
“Comprar uma casa também é comprar o local onde ela está”, resume Mariana.
Antes da proposta, investigue o condomínio
Se o imóvel continua sendo uma opção depois da visita, chega o momento de investigar o que não está necessariamente visível dentro do apartamento.
Mariana recomenda pedir as atas das últimas reuniões de condôminos. Esses documentos podem revelar informações importantes sobre a rotina e o futuro do edifício, como obras previstas, problemas nas áreas comuns, conflitos entre moradores e questões relacionadas ao pagamento das quotas.
A documentação do condomínio pode ser particularmente relevante quando existem obras de maior porte previstas, já que uma compra aparentemente vantajosa pode vir acompanhada de despesas extraordinárias.
A especialista ressalta, porém, que o proprietário não é obrigado a entregar as atas ao potencial comprador. Na transação, há documentos específicos relacionados aos encargos do condomínio que devem ser apresentados. A legislação portuguesa prevê, entre outros pontos, uma declaração do administrador relativa aos encargos existentes sobre a fração.
Por isso, caso o vendedor não queira compartilhar as atas, isso não significa, por si só, que exista um problema no imóvel. Para Mariana, entretanto, a recusa pode ser um sinal para que o comprador faça uma investigação ainda mais cuidadosa antes de avançar.
Não olhe apenas para o apartamento
Além das condições físicas do imóvel, o comprador também deve verificar sua situação jurídica. O registro predial permite consultar informações sobre a composição, a propriedade e os encargos associados ao imóvel.
Essa etapa é importante para que a decisão não seja baseada exclusivamente na aparência do apartamento ou na impressão causada durante a visita.
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A lógica por trás das recomendações de Mariana é simples: quanto mais informações o comprador reunir antes de fazer uma proposta, menor será a chance de descobrir problemas somente depois de assumir o imóvel.
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